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Cession d'appartements dans le nouveau bâtiment – qu'est-ce? Avantages et inconvénients de l'acquisition de nouveaux logements dans le cadre du contrat de cession

L' une des méthodes les plus populaires d'investir dans le marché immobilier – l' attribution des appartements dans les nouveaux bâtiments. Qu'est-ce que – comprend pas tout le monde, et souvent un débutant ne veut pas salir avec elle. Selon les statistiques, près d'un cinquième de toutes les maisons en construction sont vendus sous ce régime. Quels sont les principaux avantages et inconvénients de ces opérations? Ce que l'acheteur est à risque?

Cession d'appartements dans les nouveaux bâtiments: quel est-il?

Cession – un contrat pour le transfert des droits de propriété à un tiers. La transaction est possible jusqu'à la date de la commission de l'État, où les documents de propriété des locaux dans un immeuble n'existe pas encore. Un investisseur qui a acheté une maison dans un nouveau bâtiment à une entreprise de construction transfère ses droits à la propriété d'autres personnes physiques payants. En règle générale, l'investisseur reçoit la transaction de 10 à 90% de rendement sur l'argent investi dans de nouveaux bâtiments. Un nouveau participant de la construction commune a également transféré les droits et obligations avant le développeur.

L'attribution des droits de propriété à un appartement dans un immeuble neuf peut être réalisé de deux façons:

  • Selon le contrôle de l'accord (vendeur dette au rembourse développeur et fonds de l'acheteur, la transaction peut être effectuée plusieurs fois avec un aspect de l'immobilier);
  • En vertu d'un contrat préliminaire (non soumis à l'enregistrement d'Etat, établit le droit du vendeur et l'acheteur d'effectuer la transaction à l'avenir).

Décaissement a lieu d'un commun accord.

Comment vendre un appartement dans l'immeuble en mission: Phases

attribution du contrat passe par quatre étapes de la transformation:

1. Vérification de la documentation du développeur:

  • la charte de l'entreprise;
  • Protocole d'association;
  • certificat d'immatriculation de l'État et enregistré dans le Service fédéral des impôts;
  • permis de construire;
  • déclaration de projet;
  • les documents confirmant le financement.

2. Le vendeur informe sur l'intention de vendre la propriété à son développeur, puis doit obtenir le consentement par écrit de lui, ainsi que des documents confirmant l'absence d'obligations financières envers l'entreprise. exigent également un certificat d'autorisation du conjoint de vendre des biens, la résolution d'un établissement de crédit (si le logement acheté sur l'hypothèque), un extrait du registre à un espace de vie. L'acheteur doit obtenir le consentement notariée du conjoint et de prendre à la banque et le contrat hypothécaire pour la fourniture de prêts au logement (avec une hypothèque).

3. Maintenir un accord de cession lui-même. Assurez-il possible d'avoir le développeur en immobilier de bureau ou un avocat.

4. Il y a un transfert d'enregistrement d'Etat du contrat dans la division Rosreestra.

Il est possible cession d'hypothèque

La législation russe en vigueur prévoit que la cession de l'hypothèque et des appartements dans un nouveau bâtiment possible. À cette fin, le vendeur doit obtenir le consentement écrit de l'établissement de crédit, car elle transfère ses obligations financières à l'acheteur dans son intégralité. Ainsi, l'acheteur accepte de se conformer à toutes les conditions de l'accord de prêt. A ce stade, vous devez examiner attentivement le contrat de prêt hypothécaire, alors que la banque a le droit d'apporter des modifications sur votre propre.

taxes

Selon le Code des impôts, après la cession a eu lieu dans un immeuble d'appartements, une taxe de 13% doit être payé par le vendeur. La déduction est faite du montant du profit – la différence entre le produit et le coût initial du logement. À cette fin, le vendeur doit soumettre au ministère de la Déclaration d'inspection fiscale sous la forme 3NDFL.

Par exemple, si l'appartement est acheté pour 1000000, et vendu sous l'accord pour le transfert de 2.000.000, le montant de la déduction fiscale sera de 130 000.

Si l'acheteur veut obtenir une déduction fiscale pour l'achat de biens immobiliers, il doit demander au vendeur un reçu pour le paiement des taxes.

Les plus

Le vendeur et l'avantage de l'acheteur après la cession est faite dans l'immeuble. Quels sont ces avantages?

Le vendeur fait un bénéfice de la vente. De plus, sa taille peut être beaucoup plus que le montant initialement investi.

Avantages pour le client:

  • Faible coût par rapport à un boîtier prêt.
  • La possibilité de planification individuelle.
  • Achat appartement en toute légalité propre.

contre

En dépit du fait que le transfert des droits à l'appartement dans un nouveau bâtiment – une des meilleures offres populaires sur le marché immobilier, il est toujours risqué. Parmi les principaux risques de la libération:

  • La faillite de la société de construction.
  • Annulation de l'accord de cession.
  • vente double.
  • Le vendeur ne notifie pas le développeur de l'affectation.

Nous considérons maintenant ces points plus en détail.

construction de faillite de l'entreprise

Au cours de la période, compté à partir du moment de l'enregistrement de l'état du bon de commande à la signature de l'acte de transfert de la maison en fonctionnement, les détenteurs d'intérêts peuvent transférer leurs droits à la propriété. La principale raison de l'affectation est une violation du développeur de normes de qualité et le report répété de la construction. En règle générale, ces circonstances sont dues à la faillite du promoteur du prévu.

Après que les porteurs d'intérêt initiaux donneront droit au logement dans le nouveau bâtiment, la responsabilité devant le nouveau membre de OREN sera à la charge exclusive développeur. Si le développeur ne respecte pas les bons de commande et non ses obligations, la résiliation du contrat de cession est impossible. Les nouveaux détenteurs d'intérêts viennent les litiges déjà directement avec le promoteur.

Les premiers participants à la construction peuvent être responsables du constructeur du contrat, seulement quand il prend en liberté sous caution. Offres avec la garantie sont extrêmement rares.

Annulation de l'accord de cession

Affectation pour l' achat d' un appartement dans un nouveau bâtiment ne devrait en contradiction avec les normes de la législation en vigueur et le contrat sur la participation à la construction commune. contrat de cession peut être reconnue comme nulle et non avenue dans les situations suivantes:

  • détenteurs d'intérêts initiaux ne se conformaient pas aux obligations financières envers le promoteur et la banque.
  • Aucun consentement écrit a été obtenu auprès de la société de construction.
  • Nous avons reçu l'autorisation écrite de la banque si le logement acheté avec l'aide du crédit.

En présence d'au moins l'un des éléments ci-dessus du contrat de cession est invalide. Selon l'article 390 du Code civil, la responsabilité de la conclusion d'un contrat invalide tombe entièrement sur le DDU des participants d'origine. Il est obligé de payer l'argent qui lui est transféré, et de payer les intérêts et rembourser les investisseurs immobiliers ont fraudé des pertes.

vente double

En 2011, a été adopté une résolution selon laquelle tous les bons de commande sont soumis à l'enregistrement d'Etat obligatoire. Malheureusement, la législation russe dans le domaine de la construction participative est loin d'être parfait. En particulier, il y a un risque de doubler ses ventes à l'attribution des appartements dans des bâtiments en construction.

Dans la pratique, souvent il y a des cas où les vendeurs peu scrupuleux ont conclu un accord avec l'attribution de plusieurs clients simultanément. Cela se produit parce que sont des contrats préliminaires de vente, dont l'enregistrement est Rosreestra pas une condition préalable. Propriété judiciairement reconnu pour le cessionnaire qui, le premier a signé un contrat avec le vendeur. Transférer de l'argent au vendeur doit être seulement après l'enregistrement de l'état du bon de commande.

Le vendeur n'a pas informé le développeur

Le vendeur doit obtenir le consentement écrit du promoteur de vendre l'appartement. Dans le cas contraire, les nouveaux détenteurs d'intérêts subiront des pertes liées à ce risque, y compris l'incapacité à se remettre des pertes de constructeur jusqu'à l'annulation de bons de commande.

Par exemple, si les nouveaux détenteurs d'intérêts devant les tribunaux veulent récupérer avec la construction d'une pénalité pour le retard dans la mise en service, il sera refusé.

Contestation du contrat au tribunal

Par décision de la Cour des personnes physiques et morales peuvent être considérées comme insolvable ou en faillite. Dans ce cas, toutes les transactions relatives à la question de l'achat et l'acquisition de biens immobiliers sont reconnus vide dans deux cas:

  • Lorsque le contrat de vente spécifié délibérément prix sous-estimés.
  • La transaction a été réalisée en moins de 12 mois avant le début du procès sur la faillite.

Dans la pratique judiciaire, il y a des cas où les mêmes locaux sont vendus sous contrat de cession à plusieurs reprises. , La construction d'un nouveau participant paie par la suite pour la propriété achetée. Les premiers détenteurs d'intérêts lance le processus de faillite, et la transaction est abrogé. Ainsi, les nouveaux détenteurs d'actions est non seulement sans le logement convoité, mais sans l'argent dépensé pour l'appartement.

Affectation monocentrique

A Saint-Pétersbourg et la région de Leningrad, il est une agence spécialisée – cession United Center. Appartements dans le bâtiment plus attrayant pour les acheteurs potentiels, plutôt que des résidences secondaires. En outre, l'affectation – un processus assez compliqué et chronophage qui exige une connaissance précise de la législation.

Les spécialistes du Centre ont une vaste expérience dans les transactions de contrats de cession. L'agence a également sa propre base de données de propriétés éprouvées qui garantit pratiquement la pureté juridique des transactions.

L'un des plus risqué, mais la forme la plus accessible d'acquisition de biens immobiliers – cession d'appartements dans les nouveaux bâtiments. Quel genre d'affaire? Dans le cadre d'une cession fait référence au transfert de l'enregistrement des droits de propriété du participant construction commune à un tiers. Ce type de transaction présente des avantages indéniables, mais de nombreux inconvénients. Pour éviter tout problème avec l'immobilier à l'avenir, devrait confier le support des transactions d'avocats qualifiés. En Russie, il n'y a qu'une seule institution spécialisée chargée de ces affaires – United Center missions.