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approche des coûts: l'essence et les principales caractéristiques


La principale méthode de détermination de la valeur marchande des biens immobiliers, les machines et l'équipement est une approche économique, qui repose sur le principe de substitution. Selon lui, la personne qui paie des prix déraisonnables pour l'objet, si elle est supérieure à ce que vous pouvez payer pour la même la même utilité et de la qualité.

Quand l'évaluation de la propriété, prendre en compte les approches qui reflètent permettent précisément sa valeur. Il est cher est le principal. Il est entendu que la valeur de l'objet dans ce cas se compose du prix du marché des terres et les coûts nécessaires pour recréer, par exemple, la structure sous sa forme actuelle.

approche des coûts à l'évaluation des biens immobiliers est effectuée en plusieurs étapes:

1. Déterminer le prix des terrains, ce qui représente la majeure partie de son bon usage.

2. Calculer le montant à consacrer à la construction d'une installation similaire.

3. Déterminer le montant des revenus perçus par un entrepreneur.

4. déduire l'amortissement physique, fonctionnelle et externe.

5. Held le calcul final de la valeur des terres et la construction du bâtiment, qui devrait tenir compte de l'ajustement de l'usure.

    L'approche des coûts, quant à lui, présente des inconvénients à l'utilisation. Le principal est que vous avez besoin de passer beaucoup de temps pour déterminer la valeur exacte du bâtiment. Ainsi, lorsque la reprise se fait d'un immeuble ancien, de déterminer avec précision les coûts de son rétablissement et la détérioration alléguée est presque impossible. En ce qui concerne les bâtiments standards, cette approche est la meilleure dans leur estimation, car il est très facile à utiliser. Dans certaines situations, il est la seule option, par exemple, dans l'évaluation des bâtiments spéciaux (écoles, gares, centrales électriques) ou la valeur d'assurance.

    L'approche des coûts est souvent utilisé lorsque effectué l' évaluation des immobilisations, la construction ou l' analyse de l'utilisation la plus efficace des terres.

    En ce qui concerne le coût de la construction de colonies, ils sont effectués à l'aide de quatre méthodes de base: l'indice, l'unité comparative, décomposer en composantes et l'enquête quantitative.

    Ainsi, la dernière enquête est d'établir des estimations pour les coûts directs applicables à tous les types de travail, les matériaux, la mécanisation, les services publics et ainsi de suite. Ces coûts ont également ajouté au profit de l'investisseur et les frais généraux. Cette méthode est considérée comme la plus précise mais aussi la plus chronophage à utiliser, car il exige une connaissance de l'évaluateur dans le domaine de la construction et de la préparation des estimations.

    L'approche des coûts utilise également une méthode de décomposer en ses composantes en évaluation immobilière, ce qui est un peu similaire au quantitatif, mais il est pas aussi beaucoup de temps. Le fait qu'il n'utilise pas le prix des agrégés et de tous les éléments de conception.

    En ce qui concerne la méthode comparative de l' unité, son utilisation est justifiée par des comparaisons de type. Ainsi, afin d'évaluer un objet, sélectionnez-le avec une technologie similaire et la performance. La sélection est effectuée par des répertoires spécialisés. La méthode est la plus simple, et a donc une application très large.

    La méthode de l' indice est que la quantité de charge est multipliée par les indices spécifiques, qui ont été approuvés par les normes de l' Etat. On croit qu'une telle méthode a le plus faible degré de précision.

    L'approche des coûts peut être utilisé dans l'évaluation de tout bien immobilier, mais pas nécessairement son utilisation est justifiée. Le fait que les objets à rembourser, il est utilisé très rarement, mais son utilisation dans l'évaluation de l'espace construit est tout simplement inexact.