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Approche rentable de l'évaluation de l'immobilier et des affaires. Application d'une approche de recettes

L'approche du revenu est une combinaison de méthodes pour estimer la valeur de l'immobilier, la propriété de l'organisation, l'entreprise elle-même, dans laquelle la détermination de la valeur est faite en convertissant les avantages économiques attendus à l'avenir. La base théorique de cette approche est assez convaincante. Le coût d'un investissement est la valeur des avantages futurs pour l'heure actuelle, qui sont actualisés à un taux de rendement, ce qui reflète le risque d'investissement.

Ceci est raisonnable et adapté à toute entreprise opérant dans le domaine de la production et de la vente d'un bien immobilier, ainsi que de ses activités, à condition de générer un bénéfice positif. L'ampleur des risques d'investissement dans les activités valorisées est démontrée grâce à un taux d'actualisation. Dans le rôle de ce genre dans le sens économique, il s'agit maintenant du taux de rendement exigé par les investisseurs, du capital investi dans des objets de placement comparables au niveau de risque, ou c'est le taux de rendement des options de placement alternatives avec des risques comparables au moment de l'évaluation.

Caractéristiques

L'application de l'approche du revenu en pratique s'avère être une tâche très difficile, car il faut évaluer chaque déterminant important de la valeur – le taux de rendement et le profit. Si ces méthodes sont utilisées pour évaluer l'entreprise, il est nécessaire de procéder à une analyse approfondie de tous leurs éléments clés, y compris le coût, le chiffre d'affaires de l'entreprise, qui affectent directement les bénéfices, les coûts et les risques créés par chaque élément individuel.

Une approche rentable de l'évaluation des entreprises est utilisée assez souvent. Par exemple, s'il s'agit d'une acquisition ou d'une fusion, cette méthode est utilisée beaucoup plus souvent coûteuse ou commerciale. Les investissements du capital de l'acheteur sont maintenant réalisés dans l'attente que, à l'avenir, les flux de trésorerie nets seront reçus, ce qui ne peut être qualifié de garanti, car ils sont caractérisés par certains risques. L'approche fondée sur le revenu nous permet d'évaluer ces déterminants clés de la valeur, tandis que l'approche basée sur le marché nécessite habituellement un ratio prix-bénéfice ou un autre multiplicateur de revenu similaire pour une période rétrospective, sans tenir compte de l'avenir.

Pour les multiplicateurs du marché, des caractéristiques telles que le manque de fiabilité sont caractéristiques, ainsi que l'incapacité de fournir la même minutie qui peut être réalisée avec l'utilisation d'une approche de revenus avec une prévision des bénéfices futurs et des taux d'actualisation. Par exemple, le «ratio prix-bénéfice», appliqué pour l'année, ne permet pas de refléter les changements suffisamment attendus dans les années à venir. L' utilisation correcte des coefficients offre l'occasion de démontrer les préférences générales des investisseurs, elles sont souvent citées par les vendeurs ou les sources de l'industrie.

Utiliser

Dans l'analyse et la protection, des informations concernant le budget de l'entreprise sont nécessaires, ce qui nécessite d'apporter des modifications et d'améliorer les conséquences financières du plan créé, des prévisions et des propositions de base. Une approche axée sur le revenu pour l'évaluation des entreprises vous permet de mesurer toutes les hypothèses qui concernent si certains avantages découlent de l'absorption en raison de la croissance des revenus, de la réduction des coûts, de l'amélioration des processus ou de la réduction des dépenses en capital. Avec l'aide de cette approche, vous pouvez mesurer et discuter de tout. En outre, cela peut vous aider à déterminer le moment des avantages prévus, ainsi qu'à démontrer le processus de réduction de la valeur de l'entreprise au fur et à mesure que les avantages évoluent vers un avenir plus lointain.

L'utilisation de l'approche fondée sur le revenu offre aux acheteurs et aux vendeurs l'occasion de calculer la juste valeur marchande de l'entreprise, ainsi que sa valeur d'investissement pour un ou plusieurs acheteurs stratégiques. Si cette différence est clairement affichée, les vendeurs et les acheteurs peuvent facilement déterminer les avantages de la synergie, ainsi que prendre des décisions informatives.

Lorsqu'une approche rentable de l'évaluation commerciale est utilisée, il faut garder à l'esprit que la valeur calculée se compose de la valeur de tous les biens utilisés dans le processus d'activité immédiate. Dans le cadre de l'approche utilisée, plusieurs méthodes d'évaluation sont les plus intéressantes. En particulier, ces méthodes d'approche du revenu sont applicables: capitalisation et actualisation des flux de trésorerie. Vous pouvez les considérer plus en détail.

Méthodes

En utilisant la méthode de capitalisation des flux de trésorerie, la valeur totale de l'entreprise est détectée en fonction des flux de trésorerie générés par le potentiel immobilier de l'entreprise. Les flux de trésorerie d'une entreprise ou d'une entreprise dans son ensemble sont la différence entre toutes les entrées et sorties d'actifs financiers pour une certaine période de facturation. Habituellement, une période d'un an est utilisée pour les calculs. La technique consiste à convertir le niveau représentatif du flux d'argent prévu en une valeur actualisée en divisant le montant total du flux par le taux de capitalisation accepté. Dans ce cas, un flux de revenu est approprié avec certains ajustements.

Pour utiliser la méthode habituelle de calcul des flux de trésorerie, l'ajout du bénéfice net (calculé après impôts) des dépenses hors trésorerie est utilisé pour déterminer le montant du flux de trésorerie absolu à la capitalisation. Cette méthode de calcul peut être considérée plus simplifiée par rapport au calcul de la libre circulation de l'argent, où, en complément, les investissements en capital requis et les besoins de réapprovisionnement en capital négociables sont pris en compte.

L'actualisation du flux de trésorerie

Cette méthode repose essentiellement uniquement sur les flux de trésorerie attendus générés par l'entreprise elle-même. La différence caractéristique est que l'évaluation est nécessaire pour calculer la définition du niveau représentatif du flux de trésorerie. Cette méthode dans les pays développés est devenue la plus répandue du fait qu'elle peut être utilisée pour tenir compte de toutes les perspectives de développement. Les flux de trésorerie sous forme générale sont égaux à la somme du bénéfice net et de l'amortissement, à condition que le gain net de fonds de roulement et l'investissement en capital soient soustraits.

Il existe les conditions suivantes pour utiliser la méthode des flux de trésorerie actualisés:

  • Il y a lieu de croire que les niveaux futurs des flux financiers seront différents des systèmes actuels, c'est une entreprise en développement;
  • Il est possible d'avoir une estimation raisonnable des flux de trésorerie à l'avenir lors de l'utilisation de l'immobilier commercial ou commercial;
  • L'objet est en construction, complet ou partiel;
  • L'entreprise est un grand objet multifonctionnel de valeur commerciale.

L'approche du revenu pour l'évaluation de l'immobilier en utilisant la méthode d'actualisation des flux de trésorerie est la meilleure, mais son utilisation nécessite beaucoup de main-d'œuvre. Il existe des estimations qui ne peuvent être effectuées sans utiliser cette méthode. Parmi eux se trouve le développement d'un projet d'investissement avec son évaluation ultérieure.

Avantages de la méthode d'actualisation

Si vous pratiquez une approche rentable pour évaluer l'immobilier ou les affaires grâce à une méthode d'escompte, vous pouvez identifier certains des principaux avantages. Tout d'abord, nous parlons du fait que les bénéfices futurs des entreprises ne tiennent compte que des coûts actuels attendus des produits manufacturés à la vente subséquente, et les investissements futurs liés au maintien et à l'expansion des capacités de production ou de négociation se reflètent uniquement dans les prévisions de bénéfices Dépréciation.

Points importants

La valorisation de l'objet par une approche rentable avec un manque de profit comme indice de calcul des investissements est effectuée avec une modification du fait que le profit sert d'indicateur de déclaration comptable, donc soumis à une manipulation significative dans le processus de travail.

Trois groupes de modèles sont inclus dans la méthode d'actualisation des flux de trésorerie:

  • Dividendes à prix réduit;
  • Revenu résiduel;
  • Flux de trésorerie actualisés.

Si une approche rentable est utilisée conformément au modèle d'actualisation des dividendes comme preuve de flux de trésorerie, le montant des paiements sur les actions est appliqué. Malgré le fait que le modèle est largement utilisé dans la pratique étrangère pour déterminer et estimer la valeur des actifs de l'entreprise, il présente de nombreuses lacunes. Dans les modèles avec bénéfices non répartis, il n'y a pas de diplôme comptable. Il existe une différence dans les politiques de dividendes non seulement pour les entreprises spécifiques, mais aussi pour les pays en général. Cette méthode ne peut pas être utilisée dans des entreprises qui ne bénéficient pas. Ce modèle est le mieux adapté pour calculer la valeur des participations minoritaires.

Le modèle de revenu résiduel

Une approche axée sur le revenu de l'évaluation selon le modèle d'approche résiduelle suppose que le montant du revenu résiduel, c'est-à-dire la différence entre le bénéfice réel et le bénéfice prévu par les actionnaires au moment de l'acquisition de la société ou de ses actions, sera utilisé comme indicateur des flux de trésorerie. Si la valeur de l'entreprise a été calculée sur la base d'hypothèses qui correspondent à ce modèle, il sera égal au montant de la valeur comptable avec la valeur actualisée du montant attendu restant après cette date. Un tel modèle démontre une sensibilité significative à la qualité des données présentées dans les états financiers. Pour les conditions russes, l'adéquation de ces informations fait l'objet d'un doute important.

Avantages pour les actionnaires

Naturellement, les actionnaires ou les actionnaires de la société, qui ont une certaine histoire, ainsi que les faits de paiement des dividendes, peuvent utiliser le modèle d'escompte pour calculer la valeur de leur propre entreprise. La situation est que les actionnaires des entreprises de ce secteur sont rarement minoritaires, de sorte que, pour eux, le moyen le plus approprié sera d'utiliser une approche rentable pour évaluer l'immobilier et les entreprises grâce à un modèle d'actualisation des flux de trésorerie disponibles. Dans ce système, les flux de trésorerie disponibles avec taux d'actualisation ou rendement prévu du capital investi sont essentiels. Le plus gros problème avec l'utilisation de ce modèle est l'exactitude de la prévision d'un flux financier gratuit, ainsi qu'une définition adéquate du taux d'actualisation.

Si l'approche du revenu, telle que définie ci-dessus, est utilisée, puis utilisez la méthode des flux de trésorerie actualisés car le revenu attendu de l'entreprise prend en compte les flux financiers projetés qui peuvent être supprimés du chiffre d'affaires après le réinvestissement requis d'une partie du profit monétaire. En tant qu'indicateur, les flux de trésorerie ne dépendent pas du système comptable utilisé par l'entreprise et de sa politique d'amortissement. Dans le même temps, il faut tenir compte de tout flux de trésorerie – entrées et sorties. L'évaluation de la signification financière de l'actualisation de la trésorerie est telle que, grâce à ces processus, ils sont réduits par des montants qui seraient à la disposition de l'investisseur au moment de la réception des flux de trésorerie spécifiés, à condition qu'il ait investi son argent non dans cette entreprise maintenant, mais dans quoi Un autre actif d'investissement de nature publique, par exemple, une garantie liquide ou un dépôt bancaire.

Techniques supplémentaires

L'approche du revenu, dont un exemple a été décrit précédemment, a récemment été utilisée de moins en moins, maintenant la méthode d'évaluation est devenue la plus courante. Il est utilisé pour évaluer tous les types d'actifs, et la base est l'idée que tout élément qui partage les caractéristiques de base des options est autorisé à être évalué comme cette option. À l'heure actuelle, le rejet de l'approche des revenus est le plus souvent effectué en faveur du modèle de tarification des options (respectivement, le modèle Black-Scholes).

Un tel système, à condition qu'il soit utilisé, permet d'estimer le coût total du capital ou de l'entreprise de l'entreprise dans le cas où il opère avec de grandes pertes. Ce modèle est conçu pour expliquer davantage pourquoi le coût des capitaux propres de la société n'est pas nul, même si la valeur de l'entreprise entière est inférieure au montant nominal de la dette. Mais même avec cet avantage à l'esprit, on peut noter que le modèle Black-Scholes pour estimer la valeur des entreprises russes en ce moment est de plus en plus théorique. Le problème principal, en raison duquel ce modèle ne peut pas être appliqué aux affaires domestiques, est le manque de données réelles pour les paramètres du modèle, qui sont extrêmement nécessaires.

Conclusions

Une approche rentable de l'évaluation des entreprises et des biens immobiliers a été utilisée beaucoup moins souvent, et cela arrive pour de nombreuses raisons. En particulier, cela concerne les lacunes, en raison de quoi il est difficile de l'utiliser sur le marché de consommation. Tout d'abord, il convient de noter combien il est difficile de faire des prévisions du coût futur des services et des produits, des matériaux et des matières premières, ainsi qu'un ensemble d'autres indicateurs de coûts. Dans le même temps, nous pouvons parler de la subjectivité des évaluations d'experts. En outre, le problème est la faible divulgation de l'information sur les entreprises russes et, en fait, il est nécessaire de faire des calculs compétents et d'élaborer un modèle de Black-Scholes. Cela s'explique en grande partie par la faible culture d'entreprise de ces entreprises.

Le nombre écrasant d'actions, y compris les gros forfaits, est concentré entre un petit nombre de personnes, tandis que la part des actionnaires minoritaires et des petits propriétaires, dont la part est très faible, est insignifiante dans le capital autorisé. Il s'avère que de nombreuses entreprises ne sont tout simplement pas intéressées à divulguer des informations. C'est pourquoi le calcul par l'approche des revenus est considérablement plus compliqué par rapport à la majorité des industries et des entreprises en Russie. Dans d'autres conditions, cela fonctionne de la meilleure façon, démontrant toute sa dignité et sa fiabilité.