Vente appartement moins de 3 ans de propriété. appartements Achat et vente. Appartements à vendre

Comme on le sait, les revenus de la vente d'appartements par des personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu – un impôt sur le revenu des particuliers. Lors de l'achat et la vente sur le territoire de la Fédération de Russie, il est dans tous les cas sont versés au budget russe, même si la transaction a commis des citoyens d'autres pays.

Renvoyée à la portée des transactions juridiques est si diverse et saturé, qui peut être décrit seulement impressionnant en plusieurs volumes. Ce même article poursuit un objectif beaucoup plus étroit: révéler certaines caractéristiques des citoyens de la vente d'appartements, si la propriété reste en leur possession moins de trois ans.

D'un point de vue juridique, la période d'avance la propriété avant la vente de principe en raison de différentes évaluation de l'assiette fiscale. Un tel précédent est propre à la législation russe. Aux États – Unis, par exemple, une telle opération ne sont pas imposés du tout (pas une des raisons ont éclaté en 2007, la crise immobilière?), Europe de l' Ouest, au contraire, montre une approche plus sévère. Le Code des impôts est sa demande. 17.1 Art. 217 potentiellement exonérés de l'impôt sur le revenu de la grande majorité des Russes – Les propriétaires qui sont pour trois ans ou plus.

Cependant, au moins la même longueur de la propriété code fiscal (art. 208 p. 1, p. 5) situation juridique assurée lorsqu'une vente d'appartements est soumis à l'impôt. Moins de 3 ans de propriété implique deux alternatives pour la détermination du montant de l'impôt sur le revenu (PIT), à la fois – au taux de 13% dans la vente d'appartements, qui sera examiné plus tard. Par ailleurs, en France la taxe a reçu beaucoup plus sévère. Là, dans la vente d'appartements dans l'année suivant l'achat de ces revenus au budget se montant à un tiers de sa valeur.

La raison économique de la différenciation

Pourquoi l'Etat démontre une approche très différente pour déterminer l'assiette fiscale, en prenant le point de repère comme indicateur en apparence non-économiques telles que le régime? Pourquoi les autorités fiscales prises comme une période de référence de trois ans?

Il est beaucoup plus rentable pour le propriétaire de l'appartement, si cela ne suffisait pas, attendre plus de trois ans, puis va vendre pour acheter un nouveau, laissant à lui-même tout l'argent. En effet, la « classique » parce que le propriétaire fait. Mais dans un autre pense spéculateur immobilier. Pour lui, l'achat et la vente d'appartements – affaires. A travers le code fiscal de l'Etat russe restreint non seulement la rentabilité d'une telle spéculation, mais aussi tenir un registre, en même temps attirer le budget des fonds.

options fiscales

« À court terme » propriétaire a le droit de choisir, le plus avantageux pour lui d'être imposé sur impôt sur le revenu (PIT) la vente de l'appartement. Moins de 3 ans de propriété – le terme juridique définit deux façons de définir la base de la taxe dans cette situation. Comme déjà mentionné, le taux d'imposition dans les deux cas est de 13%.

La première option serait assujetti à l'impôt le revenu net du propriétaire comme étant la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Par exemple, le propriétaire a acheté l'appartement pour 1,4 millions $. Rub., Et vendu pour 1,9 millions $. Rub. Le bénéfice net du propriétaire de 0,5 mln. Frotter à condition que cette vente de l'appartement. Moins de 3 ans de propriété – une circonstance qui réduit le bénéfice du montant de l'impôt (1900 – 1400) * 13% = 65 mille roubles ..

Dans le second mode de réalisation, si l'appartement a obtenu dans la propriété gratuitement, l'assiette fiscale est son prix de vente a baissé de 1 million. Roubles (art. 220 par. 1, p. 1 du Code des impôts). Lettre Service fédéral des impôts russe ED-4-3 № / 13578 de 25.07.2013, les codifie la procédure de détermination du montant d'une déduction de l'assiette fiscale du revenu net.

Supposons que le produit de la vente d'appartements se sont élevés à 1,7 millions. Roubles. Le propriétaire, qui l'a vendu, doit payer le montant du budget (1700-1000) * 13% = 91 mille roubles ..

Une autre déduction pour option de l'assiette fiscale

Dans les cas où le propriétaire a investi dans ses installations de réparation de plus de 1 million. Frottez., L'achat et la vente de l'appartement pour lui peut être accompagné par d'autres moyens de réduire l'assiette fiscale. Conformément à l'art. 220 du Code des impôts, il a le droit de réduire le montant des revenus perçus sur les frais effectivement engagés et documentés.

Quelles sont les causes d'une illégale « optimisation fiscale »

Malheureusement, il arrive que les propriétaires d'appartements en collusion avec des agents immobiliers et les acheteurs sous-estiment volontairement leur prix de marché, « optimize » souvent illégalement les déductions fiscales. Ce que cela signifie pour les Dodgers? Les autorités fiscales, déterminer si la sous – évaluation a le droit à un tribunal de rompre l'accord – pour revenir au propriétaire de l' appartement. En outre, un notaire adéquat a le droit de refuser d'enregistrer un contrat de vente.

Résident – non-résident

Les taux d'imposition ci-dessus sont valables pour les résidents, à savoir, pour les personnes qui vivent sur le territoire de la Russie pendant 183 jours par an. La majorité absolue d'entre eux constituent les citoyens de la Russie.

D'autre part, détenir et aliéner des biens comme des appartements et sont non-résidents – les étrangers et les citoyens russes vivant surtout à l'étranger. Pour eux, la vente d'appartements est imposé à un taux plus élevé, plus de deux fois plus grand: 30%. Et pour les non-résidents de la période de trois ans, le code fiscal est même pas mentionné. En dire plus, peu importe combien de fois ils ne faisaient pas partie d'une maison: trois ans ou quinze ou vingt ans, le taux d'imposition reste inchangé. Disons que, l'appartement a été acheté pour 5,0 millions. Rub., Puis vendu à un non-résident pour 6,5 millions. Rub. Dans ce cas, le montant de l'impôt sur le revenu (PIT), qui doit être versé au budget d'un non-résident, sera (6500-5000) * 30% = 450 mille roubles ..

Le moment de l'acquisition de la propriété

Comme on peut le voir, pour une période de possession est déterminée par l'ampleur de l'impôt à payer quand il y a un appartement à vendre. Moins de 3 ans de propriété ne sont pas définis comme trois années civiles, ainsi que les 36 mois à compter d'une date précise. Quelles sont les circonstances déterminées au moment de l'acquisition des droits de propriété? Dans le cas où il est acquis au moyen de la privatisation, la signature d'un acte de donation, la vente, le troc, le loyer à titre de compensation pour la maison démolie, le moment de l'apparition de la référence de ce droit est la date du certificat d'enregistrement de la propriété.

Le point de départ pour l'acquisition des droits du bénéficiaire de l'héritage est la mort du testateur. Propriétaire de logement coopératif peut se faire appeler un maître de ce que le jour du paiement final de l'unité.

Ainsi, la vente de l'appartement comme une transaction est toujours en rapport avec le moment de l'apparition de la propriété.

Précision: il est non seulement de l'appartement

Dans les appartements, sur l'application de l'impôt sur le revenu des particuliers, lorsqu'ils sont vendus assimilés les chalets, les maisons de jardin, villas, terrains pour la construction, des chambres dans les appartements, ce dernier – que tout (terme juridique), qui est, ayant un numéro, par exemple: №1 appartement chambre №7. Il est entendu que l'achat et la vente d'appartements – norme juridique. Toutes les biens immobiliers ci-dessus Taux d'imposition applicable, déjà mentionné par nous.

Mais si la pièce n'est pas enregistré, chacun sous son propre numéro, il est tout à fait possible que, comme décrit ci-dessous. Par exemple, dans l'appartement de 4 pièces, chacun d'eux a un individu. Ensuite, ils ont vendu leurs chambres, chacune d'environ 1,0 millions. Roubles. L'administration fiscale indique que dans une telle situation, la valeur de tous les appartements sont additionnés pour déterminer le prix de vente total. Dans ce cas, la vente d'appartements sera soumis à l'impôt sur le revenu comme suit: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 mille roubles .. Chaque vendeur paiera l'impôt sur le revenu ¼ du montant total de 390 accumulés: 4 = 97,5 mille roubles ..

Trouver un appartement à acheter – un problème?

Recherche « droit » d'acheter un appartement – gênant. À première vue, le marché du logement est pleine de propositions offrent une variété. Toutefois, si vous commencez vraiment à appeler des personnes, qui a classé, puis très bientôt, vous trouverez: ils ne sont pas pressés d'appeler le numéro de la maison, où se trouve l'appartement. Cela signifie que vous avez une conversation en cours avec les intermédiaires du marché du logement, qui est, avec des agents immobiliers. Les acheteurs souvent intéressés vend des appartements des propriétaires. Mais est-il justifié?

D'une part, bien sûr, bien que le marché du logement est structuré, et il y a des professionnels. Cela peut protéger les personnes qui commettent la transaction, des régimes illégaux qui pourraient conduire à son retrait supplémentaire. Bien sûr, pour ce titre devra payer le médiateur – l'agence immobilière. Voici quelques exemples de prix pour la « tranquillité d'esprit »: auditer la légalité de la transaction – de dix mille Frottez;.. l'enregistrement des droits de propriété au logement – .. 15 mille roubles, « le porte-clefs deal » – de 20 mille roubles .. En effet, il y a un certain sens que les gens sont tous les jours ne sont pas associés avec le côté juridique de la transaction se réfère aux agents immobiliers.

Recherche Appartement indépendant

Cependant, une catégorie spécifique de l'alphabétisation juridique des citoyens toujours attirés par la possibilité d'économiser de l'argent, ce qui rend l'affaire sans agents immobiliers services. Appartements à vendre par les propriétaires de plus rares sur le marché, il faut chercher. La meilleure façon d'attirer l'attention sur l'achat d'appartements sur le marché primaire, qui est, à partir du constructeur. En même temps, afin d'éviter tout malentendu, nous devons d'abord savoir ce que les biens appartenant à la classe en construction ou maison construite: VIP-, klassik- ou classe économique. Ceci peut être déterminé par la méthode de livraison (clé en main ou sous samootdelku), la zone d'appartements magasin logement, en fonction de la prédominance des appartements multi-pièces à l'intérieur. Découvrez ce que les développeurs construisent un logement dans votre ville. Renseignez-vous sur leur réputation et leur « expérience ».

Appartements à vendre par les propriétaires du marché secondaire du logement, comme nous l'avons dit, est plus rare. Mais les amateurs trouvent ne vous découragez pas: avant de trouver des centaines de fois entrer et mettre à jour le site AVITO de l'information, le plus souvent sur une recherche prend quelques jours, acheter les journaux avec des annonces, « sous la ligne » appeler nombre d'annonces et les propriétaires sont …

Cependant, le fait que « le chercheur de succès » les acheteurs de maison avec intérêt de ne pas surpayer son propriétaire sur le prix du marché du montant qui lui aurait pris à l'agent immobilier. Il est bien connu que les propriétaires d'appartement surestiment souvent leur prix. Toutefois, pour les « vrais clients » vente secondaire d'appartements – également diplôme turc.

Si nous avons décidé d'acheter un appartement dans la ville « étranger », les gens prudents dans ces circonstances préfèrent agir que par un intermédiaire, mais pas par vous-même. Tout en minimisant la probabilité d'éventuelles « surprises ».

Une action en justice lors de l'achat d'un appartement

L'accent mis à Shifted examiner les détails du Code général des impôts, compte tenu de la résidence, le taux d'imposition des conditions de faveur, déduction faite des impôts sur la vente de l'appartement, sur une formalité purement juridiques de l'affaire.

Commençons par l'achat d'un appartement, parce qu'il est le premier bénéficiaire de l'étape. Pour sa part comprend trois volets d'action.

Dans un premier temps, l'acheteur vérifie les documents et le vendeur doit signer le contrat préliminaire.

Ensuite (si la transaction a lieu sur le marché secondaire) ont signé un contrat d'aliénation. Dans le cas où le processus d'achat d'un appartement dans un immeuble neuf signature (le marché primaire) sous réserve de rapport d'acceptation (peut-être au lieu – un accord préliminaire, qui réglemente le dépôt de l'investissement, la construction commune, la construction sur la base d'actions).

La dernière étape – l'enregistrement de l'état de la transaction. il est essentiel pour l'acheteur effectuer soigneusement toutes ces étapes. Avec une attention particulière méritent les cas où en vente urgente d'appartements.

signes de fraude

Les fraudeurs tentent généralement de rendre le processus de vente du vain, essayant de cacher des détails importants. Si ces événements commencent à se produire, et le vendeur essaie de vous précipiter, ne pas hésiter à interrompre brusquement la coopération et lui dire: « Au revoir » – il vous protégera des coûts.

Comme vous le savez, l' argent aime le silence. Lisez attentivement le contrat de vente, un notaire enregistré. Même si vous avez déjà déduit son échantillon projet de traité achat et la vente de l'appartement. Soyez vigilant – en particulier en ce qui concerne le texte final imprimé par le notaire.

accord préliminaire

Dans la première étape, l'acheteur indique le prix d'abord, et examine ensuite l'intégralité du paquet de vente de documents. L'acheteur devrait tehharakteristiku soumis d'examen (formulaire №7), l'enregistrement des locataires dans l'appartement, un document accordant le droit de propriété (le contrat de vente, la privatisation, les dons).

Dans le détail, l'ensemble des documents pour l'achat à remplir par les documents suivants:

– déclaration sur l'enregistrement de l'état d'appartements;

– le contrat de vente (pour elle sont déterminées par chronométrer la vente d'un appartement);

– Documents BTI – et explicitation un plan par étapes de l'appartement;

– copie du document de passeport du demandeur;

– La réception du paiement.

Commençons par le marché secondaire. Nous devons accorder une attention particulière à la possibilité à l'avenir des différentes situations problématiques. Cela fait référence à la clarification suivante des circonstances:

– que ce soit de vendre la propriété en état d'arrestation;

– ce que tous les héritiers de la pré-prise sera – à vendre son consentement;

– Ne pas violé les droits des personnes vivant dans l'appartement.

Sur le marché primaire du promoteur immobilier fait la vente de l'appartement. Quels documents sont nécessaires dans ce cas? Faites attention à l'horaire de la construction, lorsque l'appartement de date limite prévue en fonctionnement. En même temps, il devrait y avoir aucune différence significative avec le degré de préparation de l'objet pour la livraison. Renseignez-vous sur la réputation commerciale du constructeur de l'organisation, est là « sur sa conscience » prolongée. Autres documents contrôlés montrant:

– l'enregistrement d'Etat du bail de terrains à bâtir (peut-être de la propriété de celui-ci);

– le développeur le droit de construire;

– un accord sur la collecte de fonds, le contrat d'investissement;

– le plan des appartements.

Pour une meilleure compréhension avec le vendeur, il est souhaitable d'obtenir de lui une coordonnées fiables (ce qui signifie en ligne), ainsi que par voie orale négocier avec lui les dates provisoires d'appartements de vente, compte tenu de la sans hâte, la performance de la qualité de toutes ses étapes.

contrat d'aliénation ou d'un acte de réception et de transmission comme la deuxième étape de l'achat d'un appartement

Seulement après un test qualitatif préliminaire peut être prise dans la deuxième étape de l'achat: la signature du contrat d'achat. Peu importe si le présent notaire lors de la signature du traité, cependant, exige nécessairement un acte d'acceptation et le transfert ou l'aliénation du contrat, signé à la première étape.

Nous attirons votre attention sur les détails techniques: le contrat d'aliénation précise le prix de vente d'un appartement, il est – un composant pour le calcul de la base d'imposition – l'impôt sur le revenu sur la vente de l'appartement.

La date du transfert effectif de l'appartement – nature contractuelle, il peut (par accord du vendeur et l'acheteur) à sélectionner alternativement:

– comme le moment de la signature du contrat de vente;

– en corrélation avec l'enregistrement de l'état;

– l'acquisition du certificat de propriété à l'appartement.

conclusion

analyse du marché immobilier russe révèle des tendances positives. Ceci est noté et reconnu son intelligence, notamment professeur à l'Université. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Tout d'abord, les résultats tangibles, la politique de l'Etat du contrôle des prix.

À long terme, il y a une stabilisation progressive des prix avec une orientation à leur niveau d'avant-crise, vraiment le coût soit justifié. En bref, il y a une tendance à la stagnation (ce qui signifie fluctuation des prix dans la moyenne de +/- 2,5%). Sur l'évaluation des appartements affecte un taux de change stable: déjà familier, que leurs prix étaient « rouble ». Dans une large mesure active l'hypothèque du marché du logement. Par exemple, en 2012 la population des prêts hypothécaires d'une valeur de plus de 1,0 billion de dollars. frotter.

Cependant, en dehors de ce mouvement est certainement positive à l'égard de la sécurité du marché immobilier, il convient de noter les risques associés à l'achat d'appartements sans intermédiaires. Souvent, les non-professionnels ne connaissent pas les nuances de certains achat et la vente de l'appartement. Sur le vocabulaire des spécialistes de ces opérations sont appelées « vulnérables ». Compte tenu de l'importance capitale du respect des aspects juridiques de l'achat et la vente est fortement recommandé de contacter un spécialiste de l'immobilier. Que ce soit pour vendre un appartement, moins de 3 ans de demeurer dans la propriété, tout autre achat et la vente de logement, des spécialistes de paiement travailleront sur plusieurs ordres de grandeur moins que le risque de perte directe.