Vente de terres agricoles. contrat de vente d'échantillons

Terres propices à la culture de la nourriture nécessaire en termes de cultures, sont considérés comme des cibles stratégiques dans tous les pays. En Russie, qui, bien que considéré comme la plus grande partie de son territoire « zone d'agriculture à risque », adapté aux terres agricoles en abondance, et comme toutes les ressources utiles, ils sont sous le contrôle de l'État.

Terres pour l'agriculture en tant que sujet de la transaction

Au cours de la perestroïka, quand il y avait presque un changement complet du cadre juridique dans le pays, l'Etat a perdu son statut comme l'unique propriétaire du terrain. 25.04.1991 adopté, le Code foncier de la RSFSR et les modifications apportées à la Constitution de 1978 individus de posséder un nombre illimité de sites pour les différents besoins. Ainsi a été créé le moratoire sur la vente de terres agricoles pour une période de 10 ans, dans le cas de la réception gratuite et 5 ans à compter de la date d'achat pour les frais.

Toutefois, avec l'adoption en 1993 de la Constitution de toutes les restrictions ont été levées, et les sites sont devenus acteurs à part entière du chiffre d'affaires civil.

Code foncier de la Fédération de Russie (LC RF) à l'article 11.1 définit les domaines dans le cadre de la surface de la terre, dont les limites sont définies et enregistrées dans une loi spécifique. Aussi, ils sont immobiles, les choses divisibles, non consommables, transférables qui ont une caractéristique spécifique sous forme de statut juridique (catégorie), qui est fixé en fonction du but de la terre.

Parmi ceux qui sont énumérés dans la loi des catégories de terres utilisées pour les besoins de la production agricole, sont en premier lieu, en raison de leur importance particulière pour l'État. Dans la partie 1 de l'article 77 de la RF LC notamment les éléments suivants:

• Zones situées en dehors des colonies et destinés à l'activité agricole – (. Fermes, le stockage des céréales et ainsi de suite) la plantation des cultures, du bétail, du foin, ainsi que pour le placement des installations pertinentes.
• Les domaines dans lesquels vous pouvez vous engager dans l'agriculture, mais dans d'autres catégories – peuplement des terres et des terres non forestières du fonds forestier.

Tous les éléments décrits dans sa composition sont hétérogènes, et destinés à la vente suivant leurs types peuvent inclure:

Pièces de terres agricoles

Les terres agricoles les zones qui ont la priorité dans l'utilisation pour la production agricole	terres non agricoles des zones avec des objets « auxiliaire »
Les terres arables (territoire pour la plantation de cultures)	routes internes
plantes alimentaires des plantations pérennes (vergers, vignobles, etc.).	plantes forestières pour protéger contre les effets nocifs des partie (le feu, les vents chauds et ainsi de suite.)
Dépôts – la terre, auparavant utilisés comme un champ labouré, mais laissé au repos pour récupérer les propriétés fertiles	Terres pour les bâtiments permanents ou saisonniers, des structures et de l'équipement, qui sont destinés au stockage et à la transformation des produits agricoles
fenaison	objets d'eau – réservoirs naturels ou synthétiques fermés (étangs, carrière de coupe d'eau)
	Communications, y compris la remise en état

Quelle que soit la composition et les proportions de la terre, leur vente sera soumis à des règles particulières, certains Code foncier RF et la loi fédérale 101-FZ № (ci-après – la loi sur le chiffre d'affaires). Cependant, il y a certaines caractéristiques de la vente et l'achat de terres agricoles avec l'inclusion importante des terres auxiliaires. En particulier, leur composition, les conditions d'apparition et l'utilisation ultérieure doit être inclus dans le texte du traité.

Les restrictions à la vente de terrains

les zones de circulation civile est effectuée en tenant compte des restrictions imposées par le civil, Code foncier et d'autres lois. Sous comprendre les conditions, dont l'interdiction de restreindre le propriétaire au moment de l'aliénation de la propriété (servitude, hypothèque, gestion de la confiance, le loyer, etc.).

Selon les normes de la loi sur le chiffre d'affaires, l'achat et la vente de terres agricoles présente les limites suivantes:

1. Beaucoup ne sont pas transférés à la propriété des étrangers (particuliers ou entreprises), les apatrides, ainsi que des entreprises russes, si leur part du capital autorisé de propriété étrangère de plus de 50%.
2. Les zones ne peuvent pas être vendus avec une modification ultérieure de la catégorie (destination). Dans ce cas, une fois la transaction a permis de modifier l'utilisation autorisée des terres. Par exemple, les zones de tonte peuvent être converties en pâturages.
3. Selon l'article 4 du dos, appartenant à une seule entité (personne ou entreprise) peut être défini que la zone – de 10 à 100% du nombre total de zones dans les frontières des municipalités. Des restrictions plus spécifiques établir des règlements régionaux.

Droit de préemption pour acheter des terres

L'article 8 de la loi définit le principal obstacle à la libre circulation de la terre – la priorité de la région pour l'achat de terrains quand il est vendu. Compte tenu de l'importance stratégique de la région et la nourriture, les limites d'un ordre spécial de l'aliénation, tout à fait raisonnable.

L'essence des droits de préemption est que le vendeur avec l'intention de conclure dans le futur contrat de vente site, est obligé par écrit à fournir les informations suivantes:

• la valeur des colonies de peuplement de la terre et la vie entre les parties (pas plus de 90 jours);
• zone de l'objet et q hectare. mètres;
• Lieu (adresse) partie des informations d'enregistrement cadastral;
• cadastral (sous condition) nombre de terres;
• informations sur le vendeur, y compris les coordonnées.

La notification n'a pas besoin d'entrer des informations sur le client. La loi exige une notation sur l'aliénation de son propre gré. En outre, le présent document ne comporte aucune obligation de vendre.

La notification est transmise au bureau ou l'autorité a envoyé une lettre avec une liste des pièces jointes. Dans les notes et documents pertinents suivants seront les principaux éléments de preuve dans les litiges judiciaires sur la validité du contrat de vente.

Si l'organe exécutif (département, ministère, département) région refuse d'acheter, le vendeur avec un préavis approprié, la vente de terrains des terres agricoles doit être maintenue pendant 1 an. Mais la décision sur l'achat de terrains peut être positif. Dans ce cas, commencer à agir article lois régionales prévoyant des procédures spécifiques pour l'avis du vendeur (avis, ordonnance ou règlement) et l'enregistrement de la vente ultérieure et d'achat.

Par exemple, la vente de terres agricoles dans la région de Moscou, sur la base du paragraphe 3 de l'article 10 de la loi numéro 75/2004-OZ de la ville 12.06.2004, qui se tiendra dans les 60 jours après l'adoption de l'organisme municipal sur l'acquisition des terres.

En plus des droits de la région ou de la municipalité, la législation russe donne un avantage et d'autres:

1. Locataire au titre du point 8 de l'article 22 du Code foncier de la Fédération de Russie a le droit d'acheter les terrains loués de la propriété étatique des terres devant toutes les autres personnes intéressées.
2. Lorsque le propriétaire de la faillite – l'agriculture – propriétaire du terrain voisin ont un droit de préemption de ses biens.

Le respect des conditions d'achat préférentielles nécessaires. En cas de violation, l'achat et la vente de terres agricoles ne peuvent pas avoir lieu ou être invalidée au tribunal.

L'offre pour la vente de terrains: échantillon

Normes articles 101-FZ № développé au niveau régional, par l'émission de lois distinctes. Par exemple, la vente de terres agricoles à Ivanovo régies par la loi 31 OZ № du 8 mai 2008 « Sur le dos de la terre dans la région d'Ivanovo. » Dans d'autres régions, la situation sur l'aliénation de ces objets sont inclus dans les lois générales comme un chapitre distinct ou section.

La même chose est vraie en ce qui concerne la notification de la vente future du site. Dans la plupart des régions, sont invités à envoyer une lettre sous forme libre, en précisant toutes les informations nécessaires. Mais dans certaines régions de la forme approuvée par l'organe exécutif. Par exemple, dans l'avis région de Nijni-Novgorod doivent se conformer à l'annexe 1 de la № décision gouvernementale 453 r № du 13 Mars, 2012

Les chemins de la transaction pour la partie d'acquisition

Traité, comme un fait juridique, apparaît à la suite de ses procédures de conclusion entre les parties indépendantes (acheteur et vendeur), ce qui est de parvenir à un accord sur toutes les conditions. Cependant, il est nécessaire de conclure un accord et pour les conditions suivantes:

1. La formation de la terre.

Vente de terres agricoles ne peut être faite à l'égard de certains sites individuels, ce qui signifie qu'ils passent par le processus d'arpentage (la mise en place et la consolidation des frontières sur le terrain) et l'enregistrement cadastral conformément à la loi fédérale № 221-FZ du 24.07.2007

2. La notification du pouvoir exécutif dans la région et / ou de la zone du désir de vendre le terrain sur les conditions concrètes et obtenir d'eux la réponse appropriée.

3. Obtenir le consentement d'un tiers à la vente, exprimé par écrit. Les lois actuelles prévoient les types de les suivants:

• Le consentement du conjoint du propriétaire à vendre (paragraphe 3 de l'article 35 du Code de la famille).
• Le consentement de l'administrateur provisoire, l'assemblée des créanciers ou la personne assurant la sécurité financière (articles 64, 82 et 101 de la loi fédérale 127-FZ № de 26.10.2002 « sur l'insolvabilité »).
• Le consentement du propriétaire (exploitations individuelles, agricoles) des zones voisines si le même site est le vendeur dans un état de faillite au stade de la procédure de faillite.

La liste ci-dessus des conditions est ouvert, comme la nécessité de certaines actions pour la conclusion du contrat de vente dépend de nombreux facteurs, y compris le site lui-même, son emplacement, le détenteur du droit, la méthode d'exclusion.

Par exemple, lors d'une nouvelle vente sans travail d'enquête est nécessaire, comme l' objet du contrat , il a déjà mis sur la comptabilité appropriée. Notification des autorités de son intention de vendre est nécessaire que si le vendeur est un particulier.

conditions essentielles

Les dispositions de l' article 432 du Code civil (Code civil), il est déterminé que , avant la conclusion effective de la transaction et le transfert des biens et de l' argent les parties doivent se mettre d' accord sur les conditions suivantes:

1. Objet du contrat – une description complète de la terre pour le différencier des autres. La pratique a mis au point un ensemble d'informations qui doivent être spécifiées dans le contrat:

• numéro cadastral;
• adresse (emplacement);
• hectare de zone ou carrée. mètres;
• catégorie et l'utilisation autorisée.

2. Le prix des terres expropriées – l'expression matérielle de l'obligation de payer le vendeur en vertu de leurs conditions de contrat de vente. Il peut être spécifié comme pour l'ensemble du territoire dans son ensemble, et par unité de surface. Les parties sont libres de choisir la taille du prix, mais ne peuvent pas changer arbitrairement.

En l'absence de ces conditions contrat surface de vente ne sera pas signé, mais la disposition même de sa propriété dans l'autre personne ne se produira pas.

Les droits et obligations du vendeur de la parcelle

Terrain à vendre des terres agricoles signifie non seulement la définition de l'objet et le prix, mais aussi un règlement complet des actions des parties (vendeur et acheteur) sur le transfert, l'acceptation et le paiement des biens, ainsi que le document d'enregistrement ultérieur en Rosreestra.

Droits et obligations du propriétaire déterminé dans la législation applicable de la Fédération de Russie, et sont les suivantes:

1. Les droits et devoirs du vendeur.

1.1. Fournir toutes les informations disponibles sur le fardeau (restrictions) partie, la qualité et les perspectives de leur utilisation prévue. Ces informations:

• l'autorisation de procéder à des types spécifiques de l'agriculture (vignes, dispositif, création d'objets, etc.);
• la présence de stations voisines qui ont un effet sur la portion acquise;
• propriétés qualitatives de la terre, qui affectent l'utilisation et le coût;
• d'autres données qui pourraient en aucune façon modifier la décision de l'acheteur d'acheter.

Les droits à la terre peuvent se limiter à la mise en place au niveau régional, des exigences spécifiques pour l'utilisation et le mode de gestion et être liés à la protection des animaux et des mondes des plantes, la conservation des sols, l'habitat des espèces rares d'animaux ou d'oiseaux, des voies de migration naturelle et ainsi de suite.

Les propriétaires de terrains ne connaissent pas toutes les restrictions, mais doivent préciser dans le contrat sont ceux qui sont connus.

1.2. Transfert des terres.

En vertu de cette disposition fait référence aux actions du vendeur en fait et de droit lors de l'introduction de l'acheteur de la propriété foncière. Et signifiait pas le sens littéral de « attribution » et qui est incorporé dans le mot est la loi.

Conformément au paragraphe 1 de l'article 224 du Code civil, tout élément est considéré comme attribué après l'admission directe en la possession de l'acheteur. Ce dernier peut être exprimé sous la forme d'une partie de la propriété de libération du vendeur ou la cessation de l'agriculture.

Obligation de transfert est effectué sous la forme d'un document spécial – l'acte de cession et d'acceptation signé par les parties contractantes et alors seulement être considérée comme remplie.

2. Le droit fondamental du vendeur est la possibilité d'exiger le paiement en temps opportun des terres en vertu des termes du contrat de vente. Si la propriété est aliénée pouvoir exécutif, il peut:

• surveiller la sécurité et l'utilisation du site;
• exiger l'utilisation prévue de la propriété, ainsi que la réalisation d'autres obligations sur l'utilisation du territoire.

Droits et obligations de l'acheteur de la parcelle

Les dispositions relatives aux actions et les capacités de l'acheteur, en règle générale, sont similaires à l'égard du vendeur. De plus, ce dernier peut ne pas être en mesure d'exercer leurs fonctions sans que les actions correspondantes de l'acheteur. En général, ils peuvent être divisés en 2 groupes:

1. Obligations fondamentales.

1.1. La valeur de rachat des terres dans le montant, les modalités et la procédure établie par le contrat de vente. En règle générale, cela se traduit par le transfert de fonds au compte de l'ordre de paiement intégral.

1.2. Les actions visant à l'adoption de la terre en la possession de la terre et de faire l'acte de réception et de transmission.

Le nombre de responsabilités supplémentaires confiées à l'acheteur, est assez grande et comprend généralement un accord pour payer l'impôt foncier ne sont pas de la date du changement de propriétaire foncier dans les registres des autorités fiscales, et de la date de conclusion du contrat de vente ou le début de l'utilisation réelle de l'objet. Il est, en règle générale, l'obligation d'effectuer et de payer pour l'enregistrement de transfert des droits à la terre dans les organes russes enregistrer.

Si l'objet de la vente par le propriétaire agit comme l'autorité, les autres responsabilités peuvent être transférées à l'acheteur, y compris:

• maintenance des logiciels et l'amélioration du territoire adjacent, et les routes d'accès;
• conditions et la procédure pour le développement de la zone de plantation;
• assurer le libre accès des représentants des organes de l'Etat dans la région à des fins de vérification de la ferme;
• la préservation de l'enquête, des marqueurs de l'enquête;
• un certain ensemble et le calendrier des activités visant à protéger et à améliorer la condition des terres.

2. Le principal acheteur droit est conforme aux obligations du vendeur et d'exiger le transfert en temps opportun de la parcelle de terrain avec la bonne exécution de leurs pouvoirs d'un propriétaire:

• la construction des bâtiments et des structures à des fins agricoles;
• utiliser pour leurs propres fins minéraux publics, les eaux souterraines et les plans d'eau fermés;
• de l'irrigation, le drainage, la mise en valeur des terres, des étangs dispositif (étangs et carrières arrosées).

Les contrats d'acquisition de terres ne sont pas contraignantes et sont façonnées par les règles générales relatives à la vente de biens immobiliers. Mais il n'est pas interdit d'utiliser les instruments existants précédemment, les formes de contrats. Par exemple, l'ordre du Roskomzema RF 1-16 / 770 de 02.06.1993 a été approuvé un contrat d'échantillon pour la vente de terres agricoles. À l'heure actuelle, ce document est vide, mais il peut servir de référence pour les transactions sur l'aliénation des terres.

Les dispositions invalides du contrat de vente

Le paragraphe 2 de l'article 37 du Code foncier RF énumère les conditions dans lesquelles seront invalidés la vente de terres agricoles:

1. Le droit du vendeur ou toute autre personne de racheter la propriété de retour à volonté, ou en toute circonstance. La présence d'une telle disposition est contraire à l'essence même de la propriété.
2. de nouvelles restrictions de propriétaire (l'acquéreur) à la possibilité d'autres commandes biens obtenus. Par exemple, une interdiction sur les prêts hypothécaires, la plantation de certaines cultures, le crédit-bail et ainsi de suite.
3. libération du vendeur de terre de responsabilité en cas de réclamation et la demande à la terre par des tiers ou des autorités publiques. l'obligation d'indemniser l'acheteur des dommages ou retrait des obstacles à l'utilisation des terres prévues à l'article 461 du Code civil.
4. Description des actions du futur propriétaire, de quelque manière que le changement de catégorie de terres ou de l'utiliser à d'autres fins, à savoir non pas pour l'agriculture.

Mise en place de ces restrictions a certains sens et de l'efficacité. Par exemple, grâce à eux, sauf quand, sous le couvert de la vente est un contrat de gage. Selon l'ampleur et la portée de l'inclusion dans l'accord, la vente de terres agricoles peut être invalidée en partie ou en totalité.

Les moyens de conclure un contrat de vente

Compte tenu de la propriété et de la structure objet identifie la procédure suivante pour la vente des terres agricoles:

1. L'acquisition de terres privées pour les règles d'achat et de vente polyvalents fournis § 7 du chapitre 30 du Code civil, les articles 30 et 38 du Code foncier RF, l'article 8 de la loi fédérale 101-FZ №.
2. acquisition du site par appels d'offres (ou enchères). Habituellement, cette procédure est effectuée au moment du transfert des parcelles en propriété publique. Des règles distinctes établissant la vente particulière des terres agricoles par des ventes aux enchères, sont absents, et les normes de la loi sur le chiffre d'affaires se réfèrent aux dispositions normales de l'article 38 à 38,1 de la RF LC.
3. locataire d'acquisition du site. Avec cette méthode d'achat est la propriété très importante. Si la vente est soumise à une section spéciale, la transaction a lieu sur les règles universelles. Mais acheter le terrain loué de l'État ou de la région, comme suit au paragraphe 4 de l'article 10 de la loi sur le chiffre d'affaires, il est possible de manière avantageuse, mais seulement en l'absence de la réglementation en vigueur émises par les autorités étatiques ou municipales de fournir des terres à bail.

en particulier, applique le principe de la liberté contractuelle et sur le chemin de sa conclusion, ce qui permet de disposer des terres non seulement des règles universelles, mais par des ventes aux enchères de terres privées (ventes). Les dispositions de la loi sur le chiffre d'affaires ne permettent pas, ce qui oblige à respecter l'obligation de l'autorité de notification du sujet de l'intention de vendre le terrain.