Comment faire confiance au développeur, quand tout est si instable?

Les signes de fiabilité du développeur

La question de ce qui peut être fait confiance au développeur, a toujours été important. Mais dans la période d'instabilité financière les risques augmentent de manière significative, et donc l'acheteur avant de prendre une décision finale, il faut être particulièrement prudent.

Natalia Solomon, directeur général de la succession MIC-Real (GC CIS) présente les caractéristiques suivantes pour un fort développeur:

La présence d'objets remis des appartements qui ont déjà été préparés dans la propriété;
Le manque de projets de construction congelés;
L'activité d'un flux de travail sur le site de la recherche de l'objet sélectionné;
Les informations contenues dans les médias et sur Internet (y compris les examens) – toujours écrire sur les problèmes;
Informations sur le site du tribunal arbitral;
Appartements à vendre conformément à la loi fédérale 214.

Leonard Blinov, directeur marketing UrbanGroup Il estime important de la réputation du développeur, ainsi que la façon dont l'entreprise respecte les taux déclarés de construction. « L'appartement est la peine d'acheter du constructeur avec une bonne maisons de préparation réputation et de construction pas moins de 30%. Vous devez également acheter des biens que dans les complexes résidentiels, la mise en œuvre est à 214 FZ, qui protège le mieux l'acheteur.

La présence de plusieurs projets, dont au moins un rempli et un dans la phase mature du bâtiment pour surveiller le rythme de la construction. Informations sur la façon dont il a surmonté la crise de 2008 année. Il est souhaitable que la société avait au moins 3 ans », – a dit l'expert.

L'importance particulière de la réputation du constructeur et souligne Vitaly Bahvalov, Responsable du Marketing et publicité Groupe de sociétés SU 22. Selon lui, rien n'est pour l'acheteur dans un tel argument puissant que l'entreprise satisfait à temps tous ses engagements antérieurs dans le temps pour terminer les installations – y compris la crise de 2008-2009. « Les gens peuvent appeler au chantier de construction et tout voir de vos propres yeux – en règle générale, la moitié de la question disparaît. »

portail CEO Alex Shmona sur la propriété Move. su dit que l'ouverture du développeur, sa volonté de parler à la presse – un bon signe. Selon les experts, l'acheteur potentiel peut promonitorit activité PR requis l'entreprise: pour étudier les commentaires de ses experts dans les médias, l'activité des conférenciers et des présentations, etc. « Si une entreprise communique ouvertement avec les médias, initier la discussion de leurs projets – le plus souvent, cela signifie qu'ils sont assez confiants dans leurs capacités. Ne confondez pas une activité de relations publiques des entreprises avec la publicité de ses chiffres clés, sur la base des déclarations scandaleuses, etc. La pratique montre que le style de faire des affaires dans ces joueurs respectifs, ce qui nuit à l'exécution de ses obligations envers les clients », – dit M. Shmona.

Prêt à la construction

Selon l'expérience de 2008-2009, de nombreux développeurs sont brûlés parce que trop accro au financement de crédit. Le marché a été à la hausse, racheté tout – et très souvent pour leur propre logement, et aux fins de revente. Je crée un projet, et même lorsque notre développement relativement élevé et la civilisation du marché, les consultants ont été engagés à ce sujet n'est pas toujours. Souvent, au sujet des concepts de marketing et l'élaboration analytique de la question, les développeurs ont cru que et ainsi baisseront – le marché va absorber tout volume. De plus, d'une certaine façon le développeur a réussi à ouvrir une ligne de crédit, et tout allait bien – aussi longtemps que la crise des banques, d'une part, ne sont pas en mesure de continuer à financer, et les consommateurs ont appris à compter de l'argent et ont commencé à choisir avec soin ce qu'il faut acheter. Et le problème avec la partie hypothécaire des acheteurs immédiatement coupé.

Est-ce que cela signifie que nous devons être particulièrement prudent lors de l'achat d'appartements pour les développeurs qui construisent la plupart du temps sur l'argent emprunté? Et si l'acheteur peut obtenir des informations sur la politique financière et de crédit de la société?

Leonard Blinov estime que le risque de l'acheteur afin que le développeur construit sur les fonds empruntés, ne sont pas directement liés. «S'il y a une bonne banque solide de financement du projet, et il continuera, il est un gros plus. Mais la présence des fonds propres du constructeur est également important – il est un grand risque, ainsi essayera de remplir leurs engagements, même dans des situations difficiles. Une partie des informations peuvent être obtenues à partir de la déclaration de projet « – a déclaré l'expert.

Natalia Solomon convient que la crise de liquidité de 2008 a montré la présence d'énormes risques de développeurs qui ne respectent pas le principe fondamental de la pérennité de l'entreprise: le bon ratio de la dette aux capitaux propres.

Toutefois, selon l'expert, des informations fiables à l'acheteur pratiquement uniquement disponible si le développeur ne héberge pas leurs états financiers publics.

Vitaly Bahvalov dit aussi que l'acheteur est peu susceptible d'être en mesure d'obtenir des informations du développeur à propos de l' argent qu'il construit. Toutefois, pour juger la fiabilité du développeur, il est possible non seulement par la façon dont la politique financière compétente est, mais aussi, par exemple, à ce que contenances dont il dispose. « Notre société peut pohvastsya le fait que nous sommes en train de construire eux-mêmes, sans la participation des sous-traitants. Toutes les entreprises a une telle production impressionnante et une base technique, comme nous l'avons. Pour beaucoup de gens c'est un argument important, cependant, est le meilleur pour lui-même dit que notre réputation et l'histoire des objets – leur livraison à temps. Et comment pouvons-nous construire – pour l'acheteur, il est la deuxième question, « – dit Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov estime également que des informations sur le financement de l'acheteur ne sera ouvert. Mais il était d'accord avec Vitali opinion Bahvalova que l'indication pour l'acheteur est non seulement le ratio de la dette sur les capitaux propres, ce qui est presque impossible à trouver, mais la capacité de production, la société possède.

Toutefois, le financement de prêt, selon certains experts, a ses avantages. Ainsi, Sergei Liadov, porte – parole de l'investissement et de développement des entreprises « Ville-XXI siècle » , affirme que la possibilité de l'accès des développeurs aux ressources de crédit des banques est un avantage important non seulement pour l'entreprise elle – même, mais aussi pour ses clients. Dans ce cas, le non-achèvement des risques de construction sont réduits.

C'est ce que M. Lyadov a parlé de l'expérience de la coopération de son entreprise avec les banques dans une période difficile de crise des années précédentes: « La crise de 2008-2009. principalement les développeurs concernés, qui étaient la politique d'investissement agressive en attirant un grand nombre de prêts. Cependant, notre entreprise a adhéré à un cours conservateur d'action, et il nous a permis de maintenir un équilibre entre l'équité et de la dette. La société a parfaitement rempli ses obligations financières envers la Sberbank dans la période économique la plus difficile. Et il nous a permis en Avril 2010 pour fermer une ligne de crédit de 60 millions. Dollars, et un peu plus tôt, en Mars 2010 pour obtenir un nouveau prêt de la banque à hauteur de 1,1 milliards. Roubles. Sberbank est notre partenaire constant dans des projets de développement, y compris l'élaboration d'un programme complet de Stroguino, et pour nous en tant que société-constructeur est très important et précieux, à ce jour cette coopération se poursuit, n'est pas compliqué par des circonstances extérieures ".

des conseils à l'acheteur

Sergei Liadov a donné les conseils suivants aux clients sur la façon dont tous les mêmes choisir un constructeur fiable.

« Les critères pour la définition des mesures visant à sécuriser l'entreprise renvoie, tout d'abord, conclu avec l'accord de participation au capital de développement (PDV) avec l'enregistrement de l'état de la transaction en Rosreestra. En second lieu, le versement, chaque fois que possible. Pour minimiser les risques devraient inclure l'achat de la construction, autant que possible sur un stade ultérieur de la construction. Cependant, dans ce cas, le prix d'achat sera généralement plus élevé, mais un paiement pour la réduction des risques. Il est important de faire des affaires avec les développeurs ayant une réputation positive des affaires et le portefeuille de projets réalisés avec succès de construction similaire. vérification obligatoire des titres de propriété pour les terres et permettant la documentation pour la construction. Réduire le risque et l'implication dans les négociations avec la documentation des développeurs et la vérification des avocats qualifiés qui se spécialisent dans de tels cas, « – dit l'expert.

L'état d' esprit des acheteurs et la poursuite du développement du marché

On sait que lors de la crise, la demande du marché primaire presque complètement commuté sur le côté « du secondaire. » Aujourd'hui, les tendances négatives ont augmenté dans l'économie, si l'activité des acheteurs a diminué sur le marché primaire, afin que vous puissiez juger le changement du sentiment des consommateurs dans l'industrie sur le négatif? Voici ce que nous avons demandé à nos experts.

Vitaly Bahvalov a déclaré que leur entreprise n'est pas observée baisse de la demande pour les appartements dans les bâtiments en construction. Au contraire, selon les experts, à la fin de l'été, il y avait un boom de la demande.

Sergei Liadov dit a considérablement augmenté en Août, l' intérêt pour les objets du marché primaire, la société a enregistré une augmentation de trois fois de la demande. « En Septembre, il a légèrement diminué, mais est resté à un niveau élevé. La plus grande demande est actuellement utilisé par les objets de la classe économique et le confort. La réduction du volume de la nouvelle construction n'est pas observée. , Le précédent niveau de l'offre en raison de l'entrée de nouveaux projets et de nouveaux volumes dans les projets en cours », – a déclaré l'expert.

Natalia Solomon partage l'opinion selon laquelle la demande d'appartements dans de nouvelles maisons est en constante augmentation. « Le principal critère pour décider d'acheter – prix. Les développeurs de stratégie, dans laquelle le marché jeté de petits lots d'appartements dans le bâtiment intrigant et soutient bien l'activité des acheteurs, « – dit l'expert.

Leonard Blinov dit qu'il est nécessaire de comprendre que la différence des prix sur le marché primaire et secondaire peut atteindre 30-40%. « Par conséquent, celui qui est plus à risque, paie un prix inférieur. Bien que la pureté juridique de la transaction sur le marché secondaire – pas si simple, et il faut vérifier doskanalno « – a déclaré l'expert.

Ainsi, la crise de 2008-2009 a fait un des développeurs plus prudents, non seulement, mais aussi les acheteurs. Si les développeurs ont revu leur politique financière et de gestion, les acheteurs sont devenus plus prudents sur le choix du promoteur, accorder plus d'attention à sa fiabilité et sa capacité à respecter ses obligations non seulement dans des conditions économiques favorables, mais aussi en temps de crise financière. Cependant, la forte activité sur le marché des logements en construction, même au moment où a augmenté les tendances négatives dans l'économie suggère que la crédibilité des acheteurs est assez grand, et leur humeur est généralement optimiste.

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