Comment vendre un appartement eux-mêmes? Impôt pour l'appartement vendu. Vente de biens immobiliers sans intermédiaires

Que les opportunités de vente de biens immobiliers sans intermédiaires? Pour répondre à cette question, il est nécessaire de comprendre les raisons pour lesquelles les propriétaires à lui tourner. Le recours aux services des agences, beaucoup de gens croient à tort qu'il assume l'entière responsabilité de l'appartement acheté avec elle. Ce motif de recours aux services de médiation n'a pas de sens. Conformément à la loi du contrat de vente est conclu l'acheteur et le vendeur, et le Bureau de la propriété – un médiateur. Il décline toute responsabilité. Il est sûr stipulé dans le contrat de service entre le client et l'agence. Au mieux, elle peut représenter les intérêts du vendeur dans la procédure.

Beaucoup de gens utilisent les services d'intermédiaires, afin d'éviter des situations imprévues ou de fraude. Savoir comment vendre un appartement eux-mêmes, à savoir les menaces et la subtilité à toutes les étapes de la transaction, nous pouvons mieux se protéger et de le faire sans l'aide de l'agence.

Realtor fait le travail, donc un honoraires élevés. Mais un grand pourcentage de gens prêts à faire un effort pour économiser de l'argent, utilise toujours les services d'intermédiaires. L'une des raisons – ils ne savent pas comment vendre l'appartement sans agent immobilier. Après avoir examiné toutes les étapes de la procédure d'achat d'un appartement, vous pouvez faire en toute sécurité, sans la médiation.

Premières étapes: comment évaluer, de vendre l'appartement et organiser une visite

Comment vendre un appartement eux-mêmes, et par où commencer? Avant la transaction est nécessaire de passer par les trois premières étapes de la vente de tout bien immobilier:

1. Tout d'abord, vous devez régler correctement le prix de l'appartement. Pour ce faire, examiner les propositions de biens similaires. Avec l'aide de journaux publicitaires, l'Internet pour trouver les annonces pour la vente d'appartements dans la même zone de la ville avec des paramètres similaires au sujet: état, région, emplacement et d'autres. Vous pouvez téléphoner quelques options similaires et de clarifier tous les détails plus et demander combien de temps l'appartement est vendu. Mise en forme doit être pris en compte le coût que l'acheteur peut négocier. Habituellement, la négociation est à 5% des prix souhaités.
2. Après avoir établi le coût approximatif d'un appartement, il faut attirer l'attention d'un nombre croissant d'acheteurs potentiels. Il est nécessaire de placer une annonce dans une publication de la publicité populaire, des journaux gratuits, l'afficher sur une page Web et le coller sur des conseils spéciaux avec les informations. La publicité doit contenir brièvement toutes les informations sur l'appartement et le contact téléphonique. Alors que les acheteurs potentiels ne remettent pas autour de l'horloge, vous pouvez spécifier un certain temps d'appeler. Annonces doivent être mis à jour aussi souvent que possible.
3. Tous les vendeurs, et en particulier les femmes, qui sont intéressés à la façon de vendre l'appartement lui-même, des conseils utiles à ce stade. Pour visiter les clients doivent être traités avec prudence:

• réunion de nommer pendant la journée, il vaut mieux en un jour;
• être à la réunion, il est souhaitable avec quelqu'un de familier;
• retirer les objets de valeur et de l'argent de lieux importants;
• ne montrent les documents originaux à l'accord, seulement des photocopies.

réception du dépôt

Pas besoin de se précipiter pour supprimer les publicités, tout à coup un homme change son esprit, et le vendeur va perdre un client potentiel. Après avoir accepté un prix, il est nécessaire d'offrir à l'acheteur de faire un remboursement anticipé. Ceux qui sont engagés dans leur propre affaire et apprend comment vendre l'appartement sans agent immobilier, vous devez savoir – légalement cette fois-ci peut être organisé de différentes manières: écrire l'accord préalable (reçu pour l'avance) ou de faire un accord préliminaire sur l'avance. Pour plus de commodité et la sécurité dans le contrat d'achat et de vente est nécessaire pour faire une description complète de l'objet vendu et des conditions de remboursement anticipé. Puis, en cas d'échec de la transaction, l'acheteur sera tenu de rembourser le reste et les pénalités.

Comment est le contrat de vente?

Une étape importante dans ce processus – il est juste de faire un contrat de vente, qui devrait être prêt dans 2-3 jours avant la date prévue de la transaction. Choisissez la forme du document: acte notarié ou un simple écrit (PPF). Les deux types d'enregistrement ont la même force juridique. Cependant, ceux qui apprennent comment vendre indépendamment un appartement à l'hypothèque, vous devez savoir que dans ce cas, conformément à la loi de la forme du contrat ne doit être exécuté par un notaire.

Rédaction contrat PPF – plus économique et coûte environ 50-70 dollars. Lorsque le document sous forme notariée notaire prend également un pourcentage supplémentaire du montant de la vente. Bien sûr, le coût de ce type de conception vous coûtera beaucoup plus cher, donc vous ne devriez pas avoir à choisir sans forme notariée de marché et dépenser l'argent supplémentaire.

PPD-contrat peut créer votre propre ou demander de l'aide d'un avocat. Dans tous les cas, vous devez examiner attentivement le contrat de vente de biens immobiliers et vérifier soigneusement chaque son point:

• toute personne qui vend (nom et détails de leur passeport);
• adresse et le respect intégral des paramètres de base prescrits dans le contrat de demandes BTI – nombre f 11A et le numéro de piano 22A;
• conditions de vente, le prix des appartements et sous forme de règlements;
• correctement décrits dans les documents contractuels du titre;
• temps pour la sortie de l'appartement et l'extrait de celui-ci les personnes inscrites, en règle générale, est de 14 jours.

L'enregistrement du contrat de vente

Le plus simple et le plus sûr moyen de règlement mutuel – un coffre. Il est conseillé de l'ouvrir dans une banque sûre, située en territoire neutre. boîte de dépôt veillera à ce que le vendeur recevra l'argent immédiatement après l'enregistrement de tous les documents nécessaires.

Une fois que l'argent est placé dans une banque de cellules, vous devez passer l'inscription au Service fédéral d'enregistrement d'Etat (FSGRKK) a signé un contrat de vente de biens immobiliers avec les signatures et les documents suivants:

• titre du document à l'appartement vendu (contrat de vente, certificat d'hérédité, ainsi que toute autre preuve des droits du propriétaire);
• cadastrales appartement de passeport obtenu à partir d'experts BTI;
• une copie du compte financier (AKC) dans l'original ou d'un extrait de la maison;
• référence originale № F 22A (facultatif) et F № 11A (au besoin) obtenu dans BTI;
• Les copies des passeports de toutes les parties à la transaction;
• pour les femmes qui étudient comment vendre l'appartement lui-même, vous devriez savoir qu'il faut le consentement de son mari, dans l'appartement, et pour les hommes – le consentement de sa femme;
• s'il y a des enfants, dans certains cas, besoin d'une autorisation de la tutelle;
• quand l'appartement communal, les voisins ont besoin d'une renonciation (si elles sont les propriétaires des autres pièces) ou la ville (si le reste de la pièce n'est pas privatisée);
• d'autres documents à la discrétion de l'agent chargé de l'enregistrement (naissance, décès, etc.).

Si le bureau d'enregistrement pour accepter le document, cela signifie que tout est à la hauteur. L'officier donnera un reçu d'accepter les documents et organiser un moment où vous devez ramasser. En règle générale, les documents FSGRKK a enregistré une moyenne de deux semaines, l'acheteur et le vendeur a publié un document enregistré de vente. Les deux parties doivent vérifier attentivement le contrat final pour les fautes de frappe et les erreurs. Si tout va bien, le vendeur, l'acheteur a besoin d'obtenir la clé du coffre-fort.

Pourquoi avez-vous besoin de l'acte de transfert?

La libération de l'appartement a lieu conformément aux dispositions prévues par le contrat de vente. L'acte de transfert – c'est un document important établi lors de la transaction, sous quelque forme. Il élabore sur l'état de l'appartement. Parfois, le contrat de vente remplace, mais il est préférable de créer un document distinct. Vous pouvez, bien sûr, de réaliser et d'accords oraux, mais il est raisonnable de se protéger. Le point important pour les vendeurs qui apprennent comment vendre l'appartement sans agent immobilier: pas encore signé l'acte de cession pour la condition physique de la propriété correspond au vendeur (inondation, incendie, vol), et paie les services publics.

Dans certains cas, la taxe est payée?

Tous les fournisseurs intéressés à la question de savoir si de payer une taxe pour l'appartement vendu nécessaire. il y a des questions importantes dans la législation:

• si une personne est en possession d'un appartement avait 3 ans ou plus, quand il est vendu le propriétaire est exonéré d'impôt en vertu du paragraphe 17.1 de l'article 217 du Code des impôts, mais nécessaire pour soumettre une null déclaration de revenus;
• lorsque le vendeur des logements appartenant à moins de 3 ans, il est, conformément au paragraphe 1 de l'article 220 du Code des impôts, est tenu de payer la taxe de 13% sur le montant du calcul du régime où le propriétaire choisit à sa discrétion.

Deux formules de calcul de la taxe:

• Formule 1: le bénéfice de la vente d'appartements à déduire le coût de son acquisition;
• Formule 2: sur le montant de la vente d'appartements à emporter un million de roubles.

Les personnes impliquées dans la question « comment vendre un appartement eux-mêmes, » et ne connaît pas tous les détails de la législation, des informations utiles à portée de main:

1. Si l'appartement a été acquis à un prix supérieur à la vente en cours, ou il est préférable d'utiliser la première formule de calcul, le montant de l'impôt sera négatif, et donc payer rien. Par exemple, le propriétaire a acheté il y a deux ans, l'appartement pour 2 millions de roubles., Et est maintenant vendu pour 1,8 millions de roubles., Puis de 1,8 millions de roubles. – 2 millions de roubles. = -0.2 millions de roubles. – une perte de recettes fiscales ne sont pas payés.
2. Lorsque l'appartement est allé presque librement (par héritage, donative), il est raisonnable de prendre une seconde formule de calcul.
3. Conformément au paragraphe 1 de l'article 229 du Code fiscal de déposer une déclaration d'impôt sur le lieu de l'enregistrement de ce vendeur est nécessaire dans tous les cas au 30 Avril de l'année suivant l'année après la vente. La taxe non nul estimé doit être payé avant le 15 Juillet.

La vente d'appartements par procuration

S'il est fastidieux processus insuffisant pour la vente de logements tirer souvent une procuration. Par exemple, ce serait une solution raisonnable lorsque plusieurs propriétaires possèdent une propriété. Appartements à vendre dans un tel cas se fait comme suit: tous les propriétaires font sur une personne moins occupé toutes les questions liées à la transaction. Quelles que soient les raisons de l'élaboration d'une procuration a un point très important: pour éviter les problèmes et les sans-abri, il est nécessaire de définir clairement les pouvoirs du syndic.

Très sérieux et continuer d'aborder la Procuration générale. Elle permet au syndic d'effectuer toutes sortes de traite des biens et en disposer à leur discrétion, par exemple, de le vendre et de vous obtenir de l'argent. Procuration générale est délivré par un notaire qu'après vérification minutieuse du principal de la façon dont il est au courant de l'objet de la signature d'un si important type de document.

Il y a des occasions où un client veut sécuriser et exige la conclusion d'un contrat pour confirmer le propriétaire de beaucoup de points de vente. Ensuite vendre l'appartement par procuration est possible qu'après la déclaration du principal, écrit par un notaire, sur la validité de la transaction de vente.

Lorsque la nécessité d'utiliser les services d'un syndic n'est actuellement plus, la procuration peut être révoquée avant même la date de son expiration. Les données sur la révocation enregistrée dans la base de l'information de la Chambre des données notaires.

Appartement à vendre dans lequel la vie de l'enfant

Presque chaque famille a des enfants. Par conséquent, pour les parents-vendeurs question très pertinente: « Et dans ce cas, comment vendre l'appartement » Avec un enfant à laquelle il faut compter, et en tout cas ne porte pas atteinte à ses intérêts ou la vente de biens est problématique. Ils regardent la tutelle. La procédure de la transaction de vente est de deux types: l'enfant est inscrit dans l'appartement ou le propriétaire de la part de la propriété.

En vertu des dispositions de l'art. 26, 28 du mineur Code civil et les enfants mineurs qu'avec le consentement des représentants légaux ont la possibilité de faire une gamme strictement spécifiée des transactions, y compris celles où la propriété est impliquée. Vente d'une maison dans laquelle un mineur est enregistré, mais il est pas le propriétaire, il est possible sans l'autorisation des organismes de tutelle. Les exceptions sont les enfants privés de soins parentaux ou sous tutelle. Dans ce cas, un permis spécial est nécessaire pour les services privatives de liberté. Dans tous les cas, avant la vente d'un appartement, vous devez trouver un nouveau lieu de résidence pour l'enfant, parce que les enfants à décharge au même endroit à la fois, vous devez vous inscrire sur un autre. Avec ce nouveau logement devrait être au même niveau ou une plus grande surface et des conditions de vie similaires. Si les droits mineurs ne sont pas violés quoi que ce soit, il n'y a aucun problème avec la vente d'appartements ne seront pas.

Si l'enfant – le propriétaire de l'appartement, puis le consentement approprié la tutelle et la garde des autorités est nécessaire. Cela devrait prendre soin à l'avance, avant la vente de la propriété. Devraient communiquer avec les organismes de tutelle au lieu de l'enregistrement d'un enfant mineur et savoir si elle vend un appartement, en fonction des caractéristiques du cas particulier possible. Si la transaction est prévue par la loi, alors vous devez savoir dans quel délai sera prêt à l'autorisation de mise sur le marché, et de recueillir les certificats nécessaires. Ensuite, lorsque vous effectuez un achat et la vente document, le vendeur sans enfant (si moins de 14 ans) ou avec lui (quand il avait plus de 14 ans) vient aux organes de tutelle et de curatelle pour remplir et signer la demande. Le deuxième gardien (conjoint, même si le couple a divorcé) devrait également être présent pour donner son consentement. Puis, le jour dit, vous pouvez obtenir une solution prête.

Des cas exceptionnels:

• Si vous envisagez de changer de lieu de résidence dans le cadre de déplacement vers un autre emplacement, la transaction est possible qu'avec l'autorisation de l'organisation de garde, et le montant reçu pour l'appartement est transféré sur le compte bancaire d'un mineur. Les parents sont donnés 3 mois à compter de la date de vente pour l'achat de logements neufs et de l'exécution d'une action similaire dans la propriété de l'enfant. Dans le cas contraire les autorités de tutelle se réservent le droit d'annuler le contrat de vente.
• Lorsque vous passez à une résidence permanente à l'étranger doit se soumettre à la liste du gardien de l'organisation de certains documents de OVIR.
• Si vous construisez une nouvelle maison, puis d'obtenir le consentement de la tutelle, il devrait être dans les dernières étapes de la construction. Mineure ont besoin temporairement d'un endroit pour vous inscrire (amis, parents). Lors d'une demande l'autorisation aux organismes de tutelle apporté un contrat avec la société de développement, ce qui reflète la part de l'enfant.

Options vente d'appartements privatisés

La vente d'option la plus facile des logements privatisés – de le vendre dans son intégralité à un acheteur, et le bénéfice divisé en fonction de la proportion de chacun. Il est également possible que l'un des propriétaires racheter toutes les actions restantes d'autres propriétaires. Il est simple, et le schéma de transaction standard. Mais souvent le cas est que l'un des propriétaires refusent de de la vente. Comment vendre appartement privatisé dans ce cas? Tout dépend de la façon dont la propriété est divisée.

Si l'appartement est divisé en parties par le compteur, vous devez d'abord écrire un avis de vente notarié, en précisant la taille souhaitée et la valeur de leur superficie vendue, et l'envoyer par lettre recommandée au reste des propriétaires. Conformément à l'art. 250 du Code civil, ils ont l'avantage par rapport à d'autres acheteurs. Si, dans les 30 jours, les autres propriétaires n'ont pas répondu à l'acceptation ou le rejet de l'achat, celui de l'art. 250 du Code civil, vous pouvez profiter de leur droit de vendre sa participation dans l'appartement commun à toute autre personne.

Lorsque l'appartement est divisé en pourcentages, puis le vendre à d'autres sans le désir est impossible, mais vous pouvez obtenir de l'argent volontairement ou involontairement pour sa part, aller au tribunal.

Si le logement privatisé un enfant mineur a une part, puis vendre l'appartement est possible, avec des corps de tutelle d'autorisation reçues.

Vente appartement de don

L'homme, qui a un certificat de don, peut disposer des biens à sa discrétion. Si le propriétaire veut vendre l'appartement donné dans lequel il était le seul propriétaire, la vente a lieu sur le plan niveau général. Après avoir reçu l'argent pour la propriété, le vendeur doit payer la taxe. Comment correctement et de façon rentable de choisir la formule d'impôt, nous avons considéré ci-dessus.

Lorsqu'un don est reçu de la part des appartements, qui est divisé en pourcentage ou par le compteur, le système de vente est similaire à celle décrite dans la section « vente possible de l'appartement privatisé. »

Vente appartement à l'hypothèque

En dépit de quelques obstacles qui accompagnent l'accord avec la propriété hypothécaire, de vendre un appartement dans le réel hypothécaire. Pour mener à bien cette opération de plusieurs façons:

1. Prématurément fermer le prêt, le remboursement avec leurs économies, ou si l'acheteur accepte, en raison des avances reçues de lui.
2. Vous pouvez vendre l'appartement sans remboursement préalable de la dette de crédit. Pour ce faire, vous devez écrire une déclaration à la banque et attendre l'approbation. Il peut refuser si la vente a lieu pendant la durée du moratoire sur la fermeture anticipée du prêt. Si la banque est d'accord, mais insiste sur sa participation à l'opération, il a ouvert deux boîtes bancaires: le premier acheteur a placé le montant du remboursement du prêt, la seconde – la différence restante. Après avoir retiré l'encombrement de la propriété est fait l'achat et la vente. Dans ce cas, même la vente de l'appartement sans agent immobilier aurait à payer la banque frais d'ouverture des cellules et de soutien.
3. Si le prêteur consent à la vente sans remboursement préalable du prêt et n'a pas accepté de prendre part à la transaction, il est nécessaire d'entrer dans un document d'achat et la vente préliminaire. Puis, après avoir payé pour le prêt reçu de l'argent de l'acheteur, le propriétaire reçoit un document sur la levée de l'interdiction et va à la Companies House. En outre, le vendeur conclut la transaction chez le notaire.
4. Vous pouvez vendre un appartement avec le crédit. L'acheteur doit soumettre à la Banque, tous les documents nécessaires confirmant sa solvabilité, et il avait déjà tranché la question de la version de remplacement de l'emprunteur. Si une décision positive de restructurer les droits de propriété, les biens immobiliers et dans l'hypothèque, et le vendeur reçoit la différence entre la valeur des appartements vendus et le reste de la dette sans la participation du créancier.

conclusion

Il se trouve que les différents appartements: privatisés, celui dont le propriétaire – un enfant, un prêt hypothécaire, un cadeau – peuvent être vendus sans l'aide d'un agent immobilier, sachant toutes les étapes de la transaction en fixant le prix pour obtenir une somme d'argent. Avoir une idée des dangers et les subtilités du processus et de mettre l'accord beaucoup d'efforts et de temps, vous pouvez vendre votre propre appartement.